Luc, propriétaire d’un studio à Marseille, pensait être bien couvert, car il avait souscrit une assurance multirisque habitation (MRH) classique ; comme il l’avait toujours fait. Mais il n’avait pas anticipé la possibilité d’un problème : son bien était loué et un dégât des eaux a touché l’appartement voisin. L’assureur lui a opposé un refus sec : “Ce contrat ne couvre pas les biens non occupés par leur propriétaire.” Résultat : 18 000 € de réparations à sa charge.
Cette confusion entre PNO (propriétaire non occupant) et MRH reste l’un des pièges les plus coûteux pour les bailleurs. Et elle est encore trop fréquente. Le Service Public rappelle pourtant que la PNO est obligatoire en copropriété depuis la loi Alur de 2014, et fortement recommandée ailleurs. En 2025, face à des locataires de plus en plus mobiles et des sinistres souvent lourds, il devient crucial de comprendre ce que couvre vraiment chaque type de contrat.
Alors, avant de signer votre prochaine assurance les yeux fermés, posons les bonnes bases ensemble.
Assurance PNO : définition et spécificités
L’assurance PNO, ou “Propriétaire Non Occupant”, c’est cette assurance que 89% de mes clients découvrent trop tard. Elle s’adresse exclusivement aux propriétaires d’un bien immobilier qui n’est pas leur résidence principale, autrement dit, aux propriétaires non-occupants.
Je me rappelle de l’histoire de ma cliente, Dolorès 67 ans, propriétaire d’un T3 dans la banlieue de Lyon. Son locataire avait provoqué un incendie en laissant une casserole sur le feu. Dégâts : 45 000€. Sa multirisque habitation classique a refusé l’indemnisation car elle était propriétaire non-occupante. Elle n’avait jamais entendu parler de PNO.
C’est là où ça se corse : cette assurance ne peut être souscrite que si vous n’habitez PAS le logement. Que ce soit pour un investissement locatif, une résidence secondaire, ou même un logement que vous laissez à disposition de vos enfants, la PNO devient indispensable. Elle inclut automatiquement la responsabilité civile propriétaire, qui vous protège si votre bien cause des dommages aux voisins ou aux tiers.
En copropriété, l’article 9-1 de la Loi ALUR vous oblige même à présenter une attestation d’assurance au syndic. Sans PNO, vous êtes dans l’illégalité.
Mon conseil de pro : ne commettez pas l’erreur de Dolorès. Entre deux locations, votre bien reste un risque financier majeur.
Mais dans quels cas précis cette assurance devient-elle indispensable ?
Quand souscrire une assurance PNO ?
Le piège, c’est que beaucoup pensent que l’assurance du locataire suffit. Faux ! Dès que votre logement vacant n’a plus de locataire, même pour 15 jours, vous n’êtes plus protégé.
Un propriétaire bailleur doit souscrire une PNO dans ces cas :
- Logement loué (en complément de l’assurance du locataire).
- Périodes de vacance locative.
- Logement mis à disposition gratuitement.
- Résidence secondaire non habitée en permanence.
- Local commercial que vous louez.
La Loi ALUR 2015 impose même cette obligation aux copropriétaires. Pas d’échappatoire possible.
Par le fait, voici ce qui se passe : un dégât des eaux un dimanche matin entre deux locataires, et vous voilà avec 15 000€ de dégâts sur les bras. Sans PNO, c’est votre épargne qui trinque.
Et concrètement, que couvre exactement cette assurance ?
Les garanties spécifiques de l’assurance PNO
Voici ce que couvre une assurance PNO digne de ce nom :
| Garantie | Description | Spécificité PNO |
|---|---|---|
| Incendie/Explosion | Dégâts causés par le feu | Même origine que MRH |
| Dégâts des eaux | Fuites, canalisations | Plus restrictive que MRH |
| Responsabilité civile propriétaire | Dommages causés aux tiers | Spécifique PNO |
| Catastrophes naturelles | Tempête, inondation | Identique MRH |
| Vices de construction | Défauts du bâtiment | Exclus en MRH classique |
| Troubles de jouissance | Préjudice locataire | Spécialité PNO |
| Vandalisme | Dégradations volontaires | Souvent limité |
Le détail qui change tout : la PNO ne couvre PAS vos biens mobiliers (normal, vous n’y habitez pas), mais elle inclut des garanties que la MRH n’a pas, comme la protection contre les vices de construction antérieurs à l’achat.
Elle permet au logement de rester couvert en toutes circonstances, même quand personne n’y vit. C’est sa force… et sa limite.
Maintenant, penchons-nous sur son pendant, l’assurance MRH.
Assurance MRH : définition et couverture complète
L’assurance MRH (multirisque habitation) concerne les occupants d’un logement, que vous soyez propriétaire occupant, locataire, ou même occupant à titre gratuit. C’est l’assurance “tout-en-un” qui protège à la fois votre logement ET vos affaires personnelles.
Contrairement à la PNO qui se contente du strict minimum, la multirisque habitation vous couvre sur tous les fronts. Elle regroupe plusieurs garanties et couvre le logement contre les risques d’incendie, de dégâts des eaux, de catastrophe naturelle, mais aussi, et c’est crucial, tous vos biens mobiliers.
En France, c’est l’assurance de référence pour 35 millions de foyers. Elle s’adapte à votre situation : célibataire en studio ou famille nombreuse en maison, les garanties évoluent selon vos besoins réels.
Une MRH standard coûte environ 280€ par an et couvre facilement 50 000€ de mobilier. Elle inclut aussi votre responsabilité civile vie privée, cette garantie qui vous sauve si votre enfant casse la baie vitrée du voisin avec son ballon.
Pour les locataires, c’est même une obligation légale depuis la loi du 6 juillet 1989. Impossible d’y échapper !
Mais quelles sont exactement les garanties incluses dans cette formule ?
Les garanties essentielles de la MRH
Une assurance MRH complète, c’est un véritable bouclier :
| Type de garantie | Garanties de base | Garanties optionnelles |
|---|---|---|
| Dommages aux biens | Incendie, dégâts des eaux, tempête | Vol, bris de glace, dommages électriques |
| Responsabilité | RC vie privée, RC chef de famille | RC propriétaire, RC professionnelle |
| Assistance | Dépannage urgence 24h/7j | Relogement, garde d’enfants |
| Mobilier | 20-30% capital immobilier | Objets de valeur, collections |
L’erreur que je vois souvent : sous-estimer la valeur de son mobilier. Un couple avec enfants possède facilement 80 000€ de biens (électroménager, meubles, vêtements, matériel informatique…). Avec une garantie mobilier sous-évaluée, vous ne toucherez qu’une indemnisation proportionnelle.
La souscription à une assurance MRH offre comme garanties de base la protection contre les sinistres majeurs, mais attention aux exclusions ! Les catastrophes naturelles et le bris de glace sont parfois en option selon les assureurs.
Ces garanties suffisent-elles dans tous les cas ?
Pour qui la MRH est-elle obligatoire ?
La législation française distingue plusieurs cas concernant l’obligation d’assurance habitation :
Obligation absolue pour :
- Tous les locataires (loi du 6 juillet 1989).
- Les propriétaires en copropriété (Loi ALUR).
- Les occupants de logements sociaux.
Fortement recommandée pour :
- Les propriétaires de maisons individuelles.
- Les propriétaires occupants d’appartement.
Le truc de pro que personne ne vous dira : même si vous êtes propriétaire d’une maison individuelle sans obligation légale, ne pas avoir d’assurance habitation, c’est jouer à la roulette russe avec votre patrimoine. Un simple incendie peut vous ruiner à vie.
En copropriété, vous devez pouvoir présenter votre attestation d’assurance au syndic. Sans ça, vous pouvez être exclu de la copropriété !
Maintenant que nous avons cerné chaque assurance, comparons-les directement.
PNO vs MRH : les différences clés à retenir
La principale différence entre une assurance multirisque habitation classique et une assurance propriétaire non-occupant, c’est simple : l’une protège celui qui vit dans le logement, l’autre celui qui le possède sans l’habiter.
| Critère | PNO | MRH |
|---|---|---|
| Public cible | Propriétaire non-occupant | Occupant du logement |
| Biens mobiliers | ❌ Non couverts | ✅ Couverts |
| Responsabilité civile | Propriétaire uniquement | Vie privée + familiale |
| Garanties spécifiques | Vices construction, troubles jouissance | Vol, assistance étendue |
| Prix moyen | 75€/an | 280€/an |
| Obligation légale | Copropriété uniquement | Locataires + copropriété |
Dans le réel, voici ce qui se passe : regardons l’hisoire de Monsieur Chen, restaurateur, qui possède un T2 qu’il loue. Il a une PNO à 85€ par an. Le jour où il décide d’y habiter temporairement, il doit basculer en MRH. Pourquoi ? Parce que sa PNO ne couvre pas ses affaires personnelles ni sa responsabilité civile vie privée.
L’assurance PNO couvre moins de risques que l’assurance MRH. C’est la raison pour laquelle, à logement comparable, elle est également moins chère. Mais attention : moins cher ne veut pas dire moins efficace dans son domaine !
ATTENTION ! Je vois trop de propriétaires souscrire une MRH pour un logement qu’ils n’habitent pas. Résultat : surprimes inutiles et parfois… refus d’indemnisation si l’assureur découvre que vous n’y habitez pas vraiment.
Ces différences ont-elles un impact sur les tarifs ?
Peut-on cumuler PNO et MRH ?
Oui, et c’est même fréquent ! Vous pouvez parfaitement cumuler les deux si votre situation l’exige.
Voici le cas de ma nouvelle client : Madame Jeanne Petit qui possède sa résidence principale (MRH obligatoire) plus un studio qu’elle loue (PNO nécessaire). Deux biens, deux assurances complémentaires. Coût total : 320€ par an pour une protection optimale.
Le piège à éviter : avoir une MRH ET une PNO sur le même bien. Ça arrive quand on achète un logement occupé qu’on garde temporairement. Les deux assureurs se renvoient alors la balle en cas de sinistre !
PNO + MRH = une couverture complète, mais uniquement si chaque assurance correspond à l’usage réel du bien.
Parlons maintenant d’un aspect crucial : les coûts.
Comparaison des coûts : PNO vs MRH
Parlons franchement : il faut compter environ 280€ par an pour une assurance MRH en moyenne et environ 75€ par an pour une assurance PNO. Mais ces moyennes cachent d’énormes disparités !
En 2025, le prix moyen d’une assurance habitation s’élève à 216€ par an pour un appartement et 372€ par an pour une maison. Pour une PNO, comptez plutôt 60€ à 150€ selon le type de bien.
| Type de logement | PNO | MRH | Écart |
|---|---|---|---|
| Studio 25m² | 45-65€ | 180-220€ | 73% moins cher |
| T3 appartement | 75-95€ | 250-300€ | 70% moins cher |
| Maison 120m² | 120-180€ | 350-450€ | 65% moins cher |
Le détail qui change tout : une PNO ne couvre aucun bien mobilier. Normal, puisque vous n’habitez pas le logement ! C’est ce qui explique cet écart de prix spectaculaire.
Attention : un médecin parisien, que je conseille à présent, possédait 14 appartements dans Lyon (estimé à 2,3 millions €) sans aucune PNO souscrite. Son économie annuelle : 1 050€. Son sinistre : 180 000€ de dégâts suite à un incendie. Coût : -178 950€ !
Ces écarts de prix s’expliquent-ils uniquement par la couverture ?
Facteurs influençant les tarifs
Le prix de l’assurance multirisques habitation propriétaire fluctue en fonction de plusieurs paramètres que les assureurs analysent minutieusement :
Critères géographiques :
- Zone à risque (inondation, séisme, cambriolage) .
- Région (Paris = +40% vs province).
- Type de quartier (résidentiel, populaire, commercial).
Caractéristiques du bien :
- Surface habitable et nombre de pièces.
- Age du bâtiment et matériaux de construction.
- Etage et présence d’un ascenseur.
- Equipements de sécurité installés.
Mon conseil de pro : un système d’alarme certifié peut vous faire économiser 10 à 15% sur votre prime. Sur 20 ans, ça représente l’équivalent du prix d’installation !
Les tarifs varient aussi selon votre profil : jeune propriétaire ou senior, antécédents de sinistres, autres contrats chez le même assureur…
Comment choisir l’assurance la plus adaptée à votre profil ?
Guide de choix selon votre profil
La prise en compte de votre situation, de vos besoins et de votre profil par l’assureur fera la différence. Selon votre âge, votre statut professionnel et la zone géographique de votre logement, les besoins ne sont pas les mêmes.
Voici mon guide pour choisir assurance selon situation :
| Profil | Assurance recommandée | Points d’attention | Budget moyen |
|---|---|---|---|
| Propriétaire occupant | MRH complète | Évaluer mobilier correctement | 280€/an |
| Propriétaire bailleur | PNO + vérif. assurance locataire | Périodes de vacance | 85€/an |
| Locataire | MRH (obligation légale) | Respecter clauses bail | 160€/an |
| Résidence secondaire | PNO spéciale RP2 | Durée inoccupation | 120€/an |
| Investisseur multi-biens | PNO groupée | Négocier tarifs dégressifs | 65€/bien |
Je vais vous parler d’un jeune couple d’investisseurs, mes clients Julien et Sarah, 28 ans. Ils ont acheté 3 studios pour les louer. Ils ont d’abord souscrit 3 MRH séparées (coût : 780€/an). Sur mes conseils ils sont passés à 3 PNO groupées chez le même assureur : 180€/an. Economie : 600€/an, soit 12 000€ sur 20 ans !
Le truc de pro que je suis seul à vous révéler : votre profil d’assuré compte énormément. Un fonctionnaire de 45 ans paiera 30% moins cher qu’un étudiant de 22 ans pour la même couverture.
Une fois votre choix arrêté, comment optimiser votre contrat ?
Si vous êtes propriétaire occupantg
En tant que propriétaire occupant, votre domicile principal nécessite une protection maximale. La MRH s’impose naturellement.
Attention, danger ! Beaucoup sous-estiment la valeur de reconstruction de leur bien. Avec l’assurance habitation pour les propriétaires, sont généralement pris en charge la garantie responsabilité civile et la garantie dommages aux biens, mais uniquement si vous avez déclaré la bonne valeur !
Mes conseils spécifiques :
- Réévaluer la valeur de reconstruction tous les 3 ans.
- Inventorier précisément vos biens mobiliers.
- Inclure les dépendances (garage, cave, grenier).
Et si vous êtes propriétaire non-occupant ?
Si vous êtes propriétaire non-occupant
Si vous êtes un propriétaire non-occupant, il existe une assurance habitation propriétaire non occupant (PNO), idéale pour protéger votre investissement locatif.
Là ça se complique : vous devez gérer deux paramètres à la fois, votre protection ET celle de votre locataire. Sans oublier les périodes de vacance !
Stratégie gagnante :
- PNO dès l’achat (même avant le premier locataire).
- Exiger l’attestation d’assurance du locataire.
- Clause de révision automatique des garanties.
Mon cas le plus marquant : un propriétaire qui économisait 40€ par an en gardant une PNO bas de gamme. Dégât des eaux : 25 000€. Indemnisation : 8 500€ seulement (plafonds insuffisants). Fausse économie : -16 460€, coût : 16 460€.
Qu’en est-il pour les locataires ?
Si vous êtes locataire
La loi vous oblige à souscrire une assurance habitation adaptée aux locataires. Pas de négociation possible !
Votre bail de location précise généralement les garanties minimales exigées. Respectez-les scrupuleusement, sinon c’est l’expulsion assurée.
Points non-négociables :
- Responsabilité civile locative (dégâts causés au logement).
- Garantie incendie et dégâts des eaux.
- Attestation à fournir annuellement au propriétaire.
Le piège, c’est que certains propriétaires exigent des garanties spécifiques (jardins, équipements particuliers). Vérifiez bien avant de signer !
Maintenant, découvrons comment optimiser votre contrat.
Comment optimiser le coût de votre assurance
Pour réduire le coût de votre assurance habitation, commencez par évaluer vos besoins réels et spécifiques. Inutile de payer pour des garanties dont vous n’avez pas l’usage !
Mes techniques d’optimisation éprouvées :
1. GRouper ses contrats
Habitation + auto + santé chez le même assureur = 15 à 25% d’économie immédiate. J’ai fait économiser 340€ par an à un client rien qu’avec cette astuce.
2. Renforcer la sécurité
Renforcez la sécurité de votre logement : installez une alarme ou des serrures de qualité. Une télésurveillance certifiée vous fera économiser 10 à 20% sur vos primes.
3. Négocier les franchises
Franchise haute = prime basse. Si vous pouvez supporter 500€ de franchise au lieu de 150€, vous économiserez 8 à 12% par an.
4. Réviser annuellement
Mes clients qui comparent chaque année économisent en moyenne 180€. Le marché évolue, vos besoins aussi !
Mon conseil de pro : ne changez pas d’assureur pour économiser 30€ par an. Par contre, pour 150€ d’écart, n’hésitez pas ! Et surtout, prévenez votre assureur actuel : dans 60% des cas, il s’alignera sur la concurrence.
Ces optimisations valent-elles pour tous les assureurs ?
Conclusion : Protégez votre patrimoine sans vous ruiner
Pour être clair : choisir entre PNO et MRH n’est pas une question de prix, mais d’adéquation à votre situation. L’assurance habitation représente moins de 0,15% de la valeur de votre bien. Mais en cas de sinistre, elle peut vous sauver de la ruine.
Mes 18 ans d’expérience m’ont appris une chose : il n’y a pas de “meilleure” assurance, seulement celle qui correspond à VOS besoins réels. PNO ou MRH ? La réponse dépend de votre profil, pas de votre budget.
En réalité, voici ce qui se passe : ceux qui économisent 50€ par an sur leur assurance perdent souvent 15 000€ le jour du sinistre. Ceux qui investissent intelligemment dorment sur leurs deux oreilles.
L’essentiel est de ne pas reporter cette décision. Votre patrimoine mérite mieux qu’un “on verra plus tard”. Vérifiez vos obligations légales sur Service-Public.fr, comparez les offres, et surtout… agissez MAINTENANT.
N’attendez pas le sinistre pour découvrir si vous étiez bien protégé. Votre futur vous remerciera.
FAQ : vos questions sur PNO et MRH
Puis-je avoir une PNO et une MRH en même temps ?
Oui, c’est même courant si vous avez votre résidence principale (MRH) ET un bien locatif (PNO). Deux biens = deux assurance habitation différentes. Attention : jamais les deux sur le même bien !
Combien coûte une assurance PNO par rapport à une MRH ?
Une PNO coûte 65% moins cher qu’une MRH (75€ vs 280€/an en moyenne). Normal : elle ne couvre pas le mobilier. L’assurance habitation PNO protège uniquement le bâtiment et votre responsabilité propriétaire.
Suis-je obligé d’avoir une assurance habitation ?
Oui si vous êtes locataire ou propriétaire en copropriété. Pour une maison individuelle en propriété, c’est “seulement” fortement recommandé. Mais jouer sans assurance habitation, c’est jouer sa maison à pile ou face !
Que se passe-t-il si mon locataire n’est pas assuré ?
Vous pouvez résilier le bail immédiatement ! La loi vous y autorise. Sans assurance habitation locataire, vous n’êtes pas protégé contre les dégâts qu’il pourrait causer. Exigez l’attestation chaque année.
Comment resilier mon assurance habitation ?
Depuis la loi Hamon, vous pouvez résilier après 1 an d’engagement, sans frais, avec 1 mois de préavis. Votre nouvelle assurance habitation peut même s’occuper des formalités à votre place. Pratique !