Le renouvellement d’un bail commercial est en principe soumis à la règle du plafonnement du loyer. Cependant, des exceptions existent, notamment lorsque des éléments notables viennent modifier les obligations entre les parties. En 2025, la jurisprudence rappelle que l’introduction d’une obligation légale, telle que l’assurance responsabilité civile obligatoire pour les copropriétaires non occupants, peut constituer un motif valable pour demander un déplafonnement du loyer.
L’impact des assurances obligatoires sur le loyer commercial
En vertu de l’article L145-34 du Code de commerce, le loyer lors du renouvellement d’un bail commercial ne peut pas dépasser l’évolution de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), sauf si se présente une modification notable des éléments de la valeur locative. Parmi ces facteurs, on retrouve :
- Les caractéristiques physiques du local.
- La destination des lieux.
- Les conditions locales de commercialité.
- Les obligations respectives des parties.
Les juristes soulignent qu’une nouvelle charge, résultant d’une obligation légale, peut donner lieu à un déplafonnement. Ainsi, l’article R145-8 du Code précise que toute contrainte légale générant un coût pour le bailleur ou le locataire pourra être invoquée.
Analyse de l’arrêt du 23 janvier 2025
Dans cet arrêt, la Cour de cassation a examiné le cas d’un bail renouvelé dont le loyer était soumis au plafonnement, mais face à une obligation légale d’assurance devenue obligatoire en 2014, les conditions étaient remises en question. Le bailleur avait antérieurement souscrit cette assurance de manière volontaire. La question était de savoir si cette obligation, devenue légale, constituait une charge nouvelle.
Le locataire a contesté cette approche, arguant que l’assurance n’était pas une nouveauté. Cependant, la Cour a tranché, estimant que le passage d’un engagement contractuel à une obligation légale affectait la nature même de la charge.
Pourquoi certaines obligations légales justifient un déplafonnement
Plusieurs raisons expliquent pourquoi l’instauration d’une obligation légale peut justifier le déplafonnement d’un loyer :
- La transformation d’une charge volontaire en obligation légale modifie juridiquement les conditions du bail.
- L’augmentation des charges, entraînant des impacts économiques significatifs, doit être évaluée par le juge.
- Les modifications antérieures des obligations peuvent être considérées comme des motifs valides pour revoir les montants du loyer.
| Type de modification | Exemple | Impact sur le loyer |
|---|---|---|
| Augmentation des charges légales | Assurance obligatoire | Justification de déplafonnement |
| Transfert de charges au bailleur | Modification des obligations | Possible déplafonnement |
| Décisions de l’assemblée générale | Charges de copropriété | Non justifiant un déplafonnement |
Évaluation et appréciation par les juges
Le caractère notoire de la modification est examiné au cas par cas par les juges. Certaines juridictions, comme la Cour d’appel de Caen, estiment que le transfert d’une charge est en soi suffisant pour justifier le déplafonnement. En revanche, d’autres comme celles de Versailles requièrent une preuve concrète de l’impact financier sur le bailleur.
En pratique, cela signifie que le bailleur cherchant à démontrer l’impact économique d’une nouvelle charge sur la rentabilité locative devra fournir des éléments chiffrés. De même, les locataires peuvent également contester l’ampleur de la modification d’obligations en établissant que les évolutions des charges n’affectent pas fondamentalement l’équilibre de leur bail.
Conclusion : L’assurance obligatoire comme levier de déplafonnement
L’arrivée de nouvelles obligations légales, comme l’assurance responsabilité civile pour les copropriétaires non occupants, introduit des spécificités dans les baux commerciaux. Ce cadre juridique offre une voie légitime pour les bailleurs afin de demander un déplafonnement, mais cela requiert des justifications solides de l’impact économique entraîné par ces charges.
À travers l’évolution de la législation et des décisions de justice, il est clair que le lien entre obligations légales et loyer commercial est complexe, nécessitant une analyse fine et contextualisée pour chaque cas. Les bailleurs comme les locataires doivent naviguer avec soin dans cet environnement réglementaire.